Blog Post
Contrato de arras: características, tipos y funcionamiento
MASTRES ASESORIA EMPRESARIAL • oct 22, 2019
Firmar un contrato de arras a la hora de proceder a la compraventa de un inmueble puede ser muy beneficioso tanto para el comprador como para el vendedor del mismo, ya que supone una garantía para ambos. A continuación, te explicamos todo lo que debes saber acerca de esta práctica, y los diferentes tipos de contratos de arras que existen.
Contrato de arras, ¿qué es?
El contrato de arras, también conocido como anticipo, se trata de un contrato privado que supone el compromiso de llevar a cabo una compraventa de un inmueble. Por lo tanto, el comprador de la vivienda entregará como reserva una determinada cantidad económica. En este contrato se recogerán todos los detalles del acuerdo: importe, forma de pago, reparto de los diferentes gastos, y plazo de formalización del contrato, entre otros.
¿Qué clases de arras existen?
Podemos diferenciar hasta tres tipos de arras, y esto es algo que debemos tener muy en cuenta, ya que dependiendo del tipo de contrato que firmemos las consecuencias van a ser distintas:
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son prueba de la perfección del contrato de compraventa. Garantizan que la compraventa se va a realizar y suponen un anticipo, por lo que la entrega es a cuenta del precio. Es importante tener en cuenta que las arras confirmatorias no conceden una facultad de desistimiento del contrato, por lo tanto, si éste se incumpliese, la parte perjudicada tendrá dos opciones:
- Exigir el cumplimiento
- La resolución de la obligación, que además vendrá acompañada por el resarcimiento de daños y abono de intereses, cuando dichos daños sean probados, todo esto conforme a lo que dicta el artículo 1124 del Código Civil.
En el caso de que no se especifique nada en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son confirmatorias.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, se diferencian de las confirmatorias precisamente en que permiten desistir libremente del contrato a cualquiera de las partes. En esta ocasión, las consecuencias de dicho desistimiento son abonar la cantidad que se haya fijado previamente en las arras. Por este motivo, se deberá indicar en el contrato cuál será la cantidad a abonar en el caso de que se diera el desistimiento. Las consecuencias serán distintas dependiendo de si incumple el comprador o el vendedor, tal y como se reconoce en el artículo 1454 del Código Civil.
- En el caso de incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada.
- Si el incumplimiento le fuera imputable al vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió.
Arras penales
En el caso de las arras penales, si se diera incumplimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada; mientras que si se diera por parte del vendedor, devolverá el doble de la cantidad que percibió. Pero además, no impiden la exigibilidad de la obligación: el hecho de que se haya desistido no implica que desaparezca la obligación. Por lo tanto:
- Estamos ante un importe fijado que se entiende como cláusula penal, y según el artículo 1152 del Código Civil, en las obligaciones con cláusula penal, en caso de incumplimiento y si otra cosa no se hubiere pactado, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses. No obstante, el Juez podrá modificar la pena si por ejemplo el incumplimiento fuera parcial.
- Como la pena no impide la exigibilidad, además se podrá reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.
Por tanto, en el caso de las arras penales, el modelo de contrato deberá incluir una cláusula penal en la que se establezca que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, éste deberá devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras o señal; y si fuera la parte compradora la incumplidora de las obligaciones reflejadas en el contrato, ésta perderá las cantidades entregadas en concepto de arras o señal, y se las quedaría la parte vendedora. También deberá reflejarse la posibilidad de que la parte cumplidora resuelva el contrato o exija su cumplimiento, con las indemnizaciones pertinentes.
¿Qué cantidad desembolsar?
Normalmente la cantidad o importe a desembolsar suele situarse entre el 5 y el 10% del precio de compraventa, aunque dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y de las probabilidades de desistimiento de las partes.
¿Me devuelven las arras si no firmo la hipoteca?
Es totalmente legal incluir una cláusula en el contrato de arras que haga referencia a la financiación hipotecaria, donde se especifique que si no se concede la hipoteca por parte del banco, no se pierde la totalidad de la entrega a cuenta. La cláusula puede ser similar a la siguiente:
“Octavo. - Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil, desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio, a excepción del caso en que el adquirente no obtenga financiación para la compra de la vivienda (una vez hecha la tasación). Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá de ésta la cantidad que entrego, duplicada.”
Busca entradas en el blog
Desde hoy martes entran en vigor las medidas especiales de salud pública para la contención de la COVID19 en todo el territorio de la Comunidad de Castilla y León.
Vuelven las palomitas y el consumo en barra en la Comunidad de Castilla y León.
A partir del sábado 5 de junio todo el territorio de Castilla y León pasa a Nivel 2 de Alerta Sanitaria, por lo que se modifican las medidas para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19 en la comunidad.
Contáctanos
Luis Rebollar Argüelles:
luis@mastresasesoria.com
Noemi Moreno Peña:
noemi@mastresasesoria.com
Silvia Rebollar Argüelles:
silvia@mastresasesoria.com
Somos socios de Asesor excelente, lo que nos permite estar al día de todos los cambios en la normativa. Además contamos con una formación continua en materia fiscal y laboral para poder asesorarte de manera práctica y profesional. También accedemos a consultas jurídicas para poder ayudarte en todos los ámbitos y acceso a la base de datos jurídica de vLex.
